Parque Augusta ou Pinheiros?

Se queremos ter um política pública de negociação e composição de um estoque regulador de terras na cidade (ativos reais e não apenas os virtuais, já existentes) que é, insisto, o único instrumento efetivo para viabilizar a implantação das demais políticas públicas, é preciso, então, entender algumas coisas básicas para que a cidade não seja lesada.

Inicialmente cabe lembrar que ‘preço’ e ‘valor’ não são a mesma coisa e terrenos tem os dois, tanto preço quanto valor.

Não se pode perder de vista que o interesse publico nunca será igual ao interesse privado e que isso não é um problema, é uma virtude.

Que a formação de valor de um terreno privado não se dá do mesmo modo que a formação de valor de um terreno público. Enquanto a formação de valor de um terreno privado se dá pelo seu potencial construtivo pré estabelecido em Lei, que o limita, a formação de valor de um terreno público deve ser medida pelo seu potencial indutor de desenvolvimento Urbano e qualidade de vida, inclusive de gerar a Lei.

Vale a pena, neste ponto, um parêntesis. É equivocado pensar que uma prefeitura não pode imprimir dinheiro.
Na realidade as prefeituras imprimem, ou queimam, dinheiro no momento em que definem o marco regulatório do uso do solo e a política pública de desenvolvimento urbano. Por isso é um equívoco ainda maior achar que a prefeitura faz caixa vendendo seus ativos, seus terrenos.

Não!! A prefeitura faz caixa, saudável, fazendo política de desenvolvimento urbano e valorizando seus terrenos (e os terrenos privados vizinhos). Aí sim ela pode negociá-los com vantagens para o interesse público.

De outro modo, ela estará sempre perdendo pois nunca terá utilizado o potencial máximo de valor daquela terra, já que é ela quem escreve as regras, o que sempre afetará, a menor, o preço que poderia ter sido auferido.

Entre vários outros, estes são motivos de sobra para demonstrar que a simples permuta de áreas entre a prefeitura e a iniciativa privada tende a ser lesiva aos cofres públicos se não for precedida de plano e projeto.

Projeto real, detalhado, com números validados e contorno legal aprovado. Não adianta fazer listinha de programas funcionais óbvios, uma creche, um auditório, um centrinho de múltiplo uso para a moçadinha aprender violão, três escritórios, garagem…

É preciso projeto completo, com sua inserção urbana e a explicitação de sua capacidade transformadora e construtora da cidade de amanhã.

Por isso os caminhos que estão sendo trilhados no processo de desestatização em marcha, em especial no que diz respeito a terrenos públicos são preocupantes, em especial nas áreas lindeiras às marginais.

Boas notícias como a conquista do campo de Marte, o NESP ou o acordo do Parque Augusta podem rapidamente virar um pesadelo diante do desperdício de recursos públicos que podem significar e dos problemas que deixam de solucionar (sem falar nos que podem criar).

Vimos isso recentemente no Bairronovo, natimorto e trocado por uma simples operação imobiliária e, em seguida, na mesma região, na tentativa de leilão da água branca, fracassada e em parte comprometida exatamente pela simples operação imobiliária anterior. Todos perderam. Temos também bons exemplos. A PPP da antiga rodoviária. Um exemplo a ser estudado, aperfeiçoado e ampliado.

Não custaria nada, ao contrário seria o investimento mais rentável do momento, a prefeitura investir os próximos doze meses em projetos de alta qualidade e abrangência – e ela tem quem faça, a cidade tem quem faça, o Brasil e o mundo têm quem faça – para depois colocar as áreas à venda, em permuta, em comodato, concessão, etc, etc, etc…

Por estes motivos, minha sugestão é que a prefeitura não troque a área do Parque Augusta pela área de Pinheiros, ainda mais por um pedacinho… Marta já fez esta bobagem. Basta.

Ao contrário, que a prefeitura faça um projeto de desenvolvimento Urbano para aquela area, um PIU para a área toda) e então coloque as partes em leilão. Com parte do apurado poderá pagar, com folga e troco, a última parcela do Parque Augusta.

Que poderá, então, orgulhoso, ostentar este nome.

Valter Caldana

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Oportunidades que se vão…

As oportunidades que desperdiçamos.

Além da compreensão do que é coisa pública e do que é a cidade contemporânea, que de palco de negócios se tornou o negócio em si mesmo, deem uma olhada nos números desta matéria e vejam as oportunidades que desperdiçamos.

A prefeitura de Barcelona conseguiu crédito de 125 milhões de euros (ou R$ 430 milhões)  do Banco Europeu de Investimentos para construir 1098 unidades de locação social para idosos e famílias sem acesso à habitação.

Numa conta rápida, temos que cada unidade sairá por mais ou menos R$400.000,00 ou seja quase quatro vezes mais do que custariam aqui. Deixemos por três vezes mais para compensar diferenças de tamanho, etc. Ok. Deixemos por duas vezes mais.

Considere que o rendimento e taxa de retorno do investimento por unidade lá ou aqui seja semelhante.

Pergunto: se você puder investir seu dinheiro para fazer a – X habitações com Y% de retorno ou b – 2X habitações com quase 2Y% de retorno, com o mesmo risco quase zero (pois garantido por governos) onde o colocaria?

Então…

Se um governo municipal de uma cidade que tenha terras e exclusividade constitucional para formular políticas públicas de uso e ocupação do solo, moeda fraca, tecnologia média e demanda alta (se reconheceu  ?) fizer a lição de casa e formular a política, planejar o plano e projetar o projeto ele não precisa fazer road show para vender a cidade na bacia das almas. Ele pode ir lá fora vender oportunidade, obter resultados e implementar felicidade!

Ou, ao menos, esperança. Pense nisso.

Valter Caldana

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Sem querer querendo

Deu na folha que a Polícia Federal disse que Sarney, Juca e Renan não obstruíram a lava a jato. <leia aqui> Teriam apenas demonstrado intenção.

Eu não me atreveria a perguntar, neste caso, qual a diferença entre ‘intenção’ e ‘conspiração’, pelo simples motivo que alguém poderia querer me explicar e eu, então, teria que ouvir…

Valter Caldana

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Quem nos trouxe não nos leva

A infeliz fase em que se encontra o debate político no Brasil tem feito com que além de nos emburrecermos estejamos ainda mais brutos do que sempre fomos.

Não é partidário ou ideológico se indignar com uma ação desta natureza, acordar moradores de rua com jatos de água fria, com um policial que tortura um sujeito dentro de um barraco a marteladas para depois fuzilá-lo ou outro que atira em um carroceiro faminto e em seguida também o fuzila com dois tiros no peito a queima roupa. E me refiro a casos que têm apenas quinze dias de vida.

Não adianta berrar “não aconteceu”!!! Usar a cegueira e a surdez como mecanismos de auto-indulgência nos trouxe até este show de horrores. Não vai nos tirar dele.

Valter Caldana

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Nem um PIU!!

Uma das únicas formas da prefeitura poder atuar com eficiência nas políticas públicas em geral e no desenvolvimento urbano e habitação em especial é ela poder dispor com agilidade de instrumentos de compra, venda, troca e permuta de áreas.

Defendo há tempos que ela deve ter menos amarras legais para isso e que o principal critério tem que ser o projeto. Ou seja, toma-se a decisão baseada em dados concretos e intenções futuras. Política, plano e projeto. Por isso estamos falando em políticas públicas e não em negócios imobiliários, simplesmente.

Pois bem, a primeira providência que o poder público toma para trilhar este caminho é, numa só ação, atropelar a Câmara e abrir mão de projeto!! Reduzindo a questão a uma operação imobiliária onde vale o preço e não o valor, onde se tem a ação mas não se tem nem projeto, nem plano, nem política a sustenta-la… Isto por que estamos numa cidade que já tem o PIU à disposição!

Definitivamente, nunca tem um jeito só de fazer as coisas…

Valter Caldana

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