||||||| \ | DEBATENDO

Num país que acredita que o Putin é de esquerda e a Rússia é comunista, que troca conceito por noção e que confunde densidade com altura, se consolidou a crença de que a Outorga Onerosa é imposto e, pior, coisa de socialista.

E, como aprimoramos por aqui o péssimo hábito espalhado pelo mundo de ler apenas prefácios e introduções, levando-o ao extremo de nos atermos às orelhas (dos livros) e, hoje em dia, aos seus títulos e a manchetes de internet, bastou numa delas aparecer a palavra socializante para que se fizesse uma leitura ideológico-partidária do instrumento. A Outorga é coisa de esquerda.

Pronto. Aí a festa vira orgia, aliás, outra confusão conceitual cada dia mais comum, dizem.

Ocorre que o que é socializante não é de esquerda, nem é socialista. É socializador. Alguns socialistas também são socializadores, é verdade, mas nem tudo o que é socializador é socialista.

Por exemplo, o amigo e a amiga aqui da lista descem para o ‘play’ com seus filhos, entre outras coisas, para ele socializar com outras crianças do prédio. Não me consta que vocês estejam lá para criar pequenos militantes socialistas ou guerrilheiros maoistas.

Outro exemplo.

Numa grande empresa S/A, quando esta paga seus dividendos (que vem de dividir) aos acionistas, ela está socializando os lucros. No condomínio, quando se faz o rateio do conserto da prumada, se está socializando o prejuízo… Mas, seu prédio não se tornou a embaixada da renata Rússia comunista nem mesmo da inexpugnável Coreia do Norte. Ou a S/A certamente não é um aparelho de propaganda sino-soviética.

Então..

A Outorga Onerosa é tão socialista quanto a comuníssima (leia a palavra anterior com atenção, está escrito comuníSSIMA, não comuniSTA) medida de socializar as perdas e os ganhos em vários empreendimentos absolutamente capitalistas, sejam eles públicos ou privados. Aliás, quando há uma guerra e se aumentam os preços, o que se está fazendo é socializar as perdas.

Ou ainda.

Você vai num banco pois quer construir um prédio (ou uma casa, ou fábrica, ou loja, ou shopping, ou etc…) e pede um empréstimo, um dinheiro adiantado para fazer o dito cujo. Você (ou seu cliente) vai pagar ao banco, no final, o valor que recebeu emprestado mais os juros correspondentes. Operação legítima, legal e nada socialista.

Pois bem, voltemos à Outorga Onerosa.

A Outorga Onerosa é, apenas e tão somente, um mecanismo através do qual uma pessoa recebe de volta o dinheiro que emprestou adiantado para outra pessoa. O mesmo que o banco faz, legalmente, e os agiotas tentam fazer, ilegalmente.

Neste caso, uma pessoa é o poder público, a prefeitura, que emprestou dinheiro adiantado. No outro lado está o beneficiário deste empréstimo, seja você, eu ou qualquer o outro que vai usar e/ou usufruir deste dinheiro que nos foi adiantado.

Explico melhor.

Um dos motivos pelos quais escolhemos um determinado lugar para morar ou trabalhar (empreender) é sua localização. O outro é o quanto podemos pagar. Nesta ordem. (Há um terceiro, que é a qualidade do produto, mas deste falamos depois e sim, vem em terceiro lugar)

Pois então. Escolhe-se o lugar que seja mais adequado, entenda-se aí, mais equipado, com melhor vizinhança. Por vizinhança se entende o conjunto vizinhos humanos (gente, pessoas) e vizinhos cidade. Aí se incluem os comércios e serviços privados (que ali se instalaram também usando o critério localização) e a infraestrutura e os serviços públicos, concedidos ou não (água, luz, esgoto, transporte, educação, saúde, segurança, lazer).

Assim, o primeiro critério de valoração é, portanto, a presença dos serviços, em especial os serviços públicos, que são os mais difíceis de implantar, os que demandam mais dinheiro líquido, mais garantias, que envolvem mais riscos. Ou seja, os mais caros e que são feitos adiantado, antes da valorização da vizinhança. E que são feitos justamente para… valorizar a vizinhança!

Calma!

Sim, amiga, amigo, vizinhança esta que, sim, será valorizada, posteriormente, também pela sua honrosa e valiosa presença ou pela não menos valiosa presença de seu negócio. Mas, relembro, vizinhança escolhida pela melhor localização que seu dinheiro poderia pagar.

Continuando. Como valoração não é valorização, estamos aqui falando da valorização provocada pela valoração, pela presença de qualidades e qualificadores na vizinhança que agregam valor. Estamos falando sobre o dinheiro que foi colocado adiantado pelo poder público para valorizar o lugar, a vizinhança e que está embutido no valor e, sobretudo, no preço final do produto quando colocado à venda.

Mas, e o imposto, o IPTU? Este já é pago sobre o terreno, sobre o imóvel e sobre a infraestrutura do lugar, a tal da vizinhança. A Outorga seria, então, uma duplicidade.

De fato, não. O IPTU paga duas coisas: uma é o direito de ter, de chamar de meu. O Poder (o rei, a rainha, o governo, o Estado, o Papa, o Cardeal, … neste caso a prefeitura!) por serem os detentores do poder cobram para nos deixar sermos donos de alguma coisa. Simples assim.

A outra coisa que o IPTU paga é justamente a infraestrutura instalada, sua manutenção e um “extrinha” para sua expansão. O que dá a impressão de já ser a outorga… Mas não é. Simplificadamente, o IPTU é a taxa de condomínio, é o que pagamos por mês para morar na cidade. Se nosso prédio/cidade tem mais serviços, pago mais caro o condomínio.

E isto não se confunde com a outorga pois esta se refere à valorização provocada pela presença da infraestrutura. Ou seja, a Outorga Onerosa incide sobre a valorização propiciada pelas melhorias pagas pelo dinheiro arrecadado (sobretudo) pelo IPTU.

De uma maneira didática, se poderia dizer, então, que esta parte do IPTU (fora a do direito de ter) seria o pagamento, a paga do principal da dívida, do dinheiro que foi “emprestado” adiantado para a instalação da infraestrutura. Já a Outorga Onerosa, o pagamento dos juros sobre este capital.

A Outorga paga a remuneração do capital investido adiantado e o risco assumido ao se fazer o adiantamento. Assim, ela é apenas um mecanismo de recaptura pelo poder público de parte do valor agregado pelos investimentos públicos numa determinada área por quem colocou ali o capital adiantado e financiou a operação, o próprio poder público.

Desta forma consegue aliviar a carga sobre o caixa gerado por impostos, aumenta a capacidade de investimentos da prefeitura para entregar uma cidade melhor e, portanto, revalorizar as próprias áreas que geraram a valorização do capital e, além de tudo, ao permitir investimentos também em outras áreas, melhorar significativamente o ambiente de negócios da cidade. O que valoriza os lugares e eleva seu valor agregado. “Da capo al fine”.

Acredite.
Nada menos socialista, ainda que fortemente socializante. Socializador.

Valter Caldana

Não quiseram discutir e fazer a revisão do PDE, e agora teremos que aturar as tentativas de revisar a Lei de Zoneamento direto.

Ou seja, vai se confirmando o que dizia há um ano. Enfiar a cabeça no buraco, e blá-blá-blá…

_ Ah, mas o Tribunal não vai deixar. Vai suspender a revisão da LPUOS.
_ Isso! Também acho (espero).

Porém, Com isso, potencializamos e ampliamos ainda mais a já excessiva judicialização das questões urbanas e da produção da cidade, o que nos afasta a todos da realidade e da ação.

Mas, isso é apenas uma parte da tragicomédia.
A pièce de resistence é que, sabe o que vai acontecer na prática?
Teremos este zoneamento que está destruindo a cidade vigindo até, pelo menos, 2025.

Vitória!!!
Só não entendi bem (sei…) de quem!

Prefeitura de São Paulo cede terreno
destinado a Parque para a Vai Vai.

Com esta chamada na capa a Folha de São Paulo de ontem traz matéria sobre esta operação, assinada pelo prefeito em exercício.

A tradição da gestão urbana paulistana se servir de terra pública como se ela fosse lote privado e dela fazer uso limitado e sem alcance, desconsiderando os interesses estratégicos futuros e coletivos, como meu avô, sua tia, aquele primo distante ou mesmo você ou eu faríamos é intransponível. Imutável. É tradição.

Outro dia foi a renovação da concessão do CT do São Paulo, logo deve ser a do Palmeiras, agora Vai Vai …

Não há a menor chance de um dia o poder público e seus agentes entenderem que terra urbana, sobretudo a pública, não se olha da divisa para dentro, mas da divisa para fora. E entenderem que este seu aspecto, e esta sua obrigação como gestores, é o que definirá o que fazer nestas terras da divisa para dentro.

Não há a menor chance.

Nas poucas vezes em que se organizou a possibilidade disto acontecer, como quando da criação da EMURB, há 50 anos (meio século!!) ela foi rapidamente desmobilizada.
Mesmo havendo os importantes exemplos deixados por ela na cidade, ou ainda diante dos exemplos que se tem em cidades importantes mundo afora, estes de nada adiantam.

E vamos lá! Sigamos em frente, administrando a cidade como se administram os lotes do espólio de uma família abastada. Porém, infelizmente, administrando usando a “lógica do cunhado” como diria minha avó.

Em tempo, creio que não haveria o MENOR problema em ceder a área para a escola de samba – acho até mesmo interessante que isso aconteça já que ela está perdendo sua área tradicional lá na Bela Vista assim como acredito que usos culturais são adequados nos baixios do vale – se a cessão fosse parte de um projeto urbano para a área, com as contrapartidas proporcionais e adequadas. No entanto, mesmo o projeto (mais de um, inclusive) existindo, nosso problema é: defina projeto, defina urbano, defina área.

Já lote, não precisa definir. Nem tradição.