O Estadão traz boa matéria sobre decreto do prefeito que nos deixa que abre caminho para a mudança do entreposto de abastecimento da cidade e, consequentemente, para a venda de sua área. Trata-se de assunto da maior importância para o futuro de São Paulo a médio e longo prazo. São Paulo cidade e São Paulo metrópole. <leia aqui>
No entanto, indo um pouco além, creio que é importante lembrar que há uma série de questões a serem debatidas na venda do terreno do Ceagesp, e um grande alerta: tudo indica que ali se vai cometer o mesmo equívoco observado na venda da gleba Telesp na Barra Funda… o equívoco de vender a área in totum, inteira e sem projeto desenvolvido…
Todos aqui já me ouviram dizer que as prefeituras têm que poder ter um banco de ativos reais, um banco de terras, com agilidade para comprar e vender e , deste modo, participar do mercado imobiliário usando todo seu poder de compra para influir no preço da terra não apenas de modo indireto, através da instalação de melhorias e implantação de infra-estrutura e estoques virtuais gerados pelo zoneamento.
Este caso é típico: preocupa-se com o macro e mais uma vez se deixa de lado o desenvolvimento de projetos para a cidade na escala humana, na escala real, O que se tem ali, fora os engavetados no Martinelli e nas Universidades, são pálidas diretrizes de uso, discursinho frágil.
Ao vender a área de uma só vez a prefeitura perde a oportunidade de participar do mercado, perde a possibilidade de auferir legítimos ganhos participando do melhor negócio do mundo em todos os tempos, que é comprar terra por alqueire e vender por metro quadrado e perde a oportunidade de capilarizar o ativo, ampliando a base de empresas e empreendedores com capacidade de participar do negócio.
Sim, pois quantas empresas podem comprar uma área de 700.000 m² ao custo na casa de bilhão e quantas poderiam comprar, por exemplo, 20 áreas de 35.000m²? Será que não é mais saudável esta ampliação da base? São Paulo foi construída pelo pequeno e médio capital, por que não incentivá-los? Lembrando que 40.000m² é o máximo que pode ter o terreno de um empreendimento segundo o novo PDE.
Fora tudo isso, há uma questão de oportunidade… por que vender tudo de uma vez e por que vender em momento de baixa? O cronos da cidade não é o cronos dos homens!
Ou seja, erra-se acertando: transferir o Ceagesp é bom, vender a área tem sentido (ao contrário da área do anhembi) mas perde-se mais uma vez uma gleba através da qual se poderia fazer política de desenvolvimento urbano real, com desenho urbano na escala do cidadão, com desenvolvimento do mercado, com ganhos coletivos e remuneração do capital investido. Fora, claro a sempre presente questão de adensamento e produção de habitação, HIS e HMP.
Sugiro aos interessado que dêem uma busca pelo projeto Bairronovo*, que foi feito para a gleba Telesp, a gleba Pompéia e os CTs, na Barra Funda e comparem com o que foi feito depois da venda da área “in totum“, como tudo indica será feito com o Ceagesp.
Enfim, é a diferença entre planejar o cardápio ou simplesmente vender o almoço para comprar o jantar.
Valter Caldana
