Se queremos ter um política pública de negociação e composição de um estoque regulador de terras na cidade (ativos reais e não apenas os virtuais, já existentes) que é, insisto, o único instrumento efetivo para viabilizar a implantação das demais políticas públicas, é preciso, então, entender algumas coisas básicas para que a cidade não seja lesada.
Inicialmente cabe lembrar que ‘preço’ e ‘valor’ não são a mesma coisa e terrenos tem os dois, tanto preço quanto valor.
Não se pode perder de vista que o interesse publico nunca será igual ao interesse privado e que isso não é um problema, é uma virtude.
Que a formação de valor de um terreno privado não se dá do mesmo modo que a formação de valor de um terreno público. Enquanto a formação de valor de um terreno privado se dá pelo seu potencial construtivo pré estabelecido em Lei, que o limita, a formação de valor de um terreno público deve ser medida pelo seu potencial indutor de desenvolvimento Urbano e qualidade de vida, inclusive de gerar a Lei.
Vale a pena, neste ponto, um parêntesis. É equivocado pensar que uma prefeitura não pode imprimir dinheiro.
Na realidade as prefeituras imprimem, ou queimam, dinheiro no momento em que definem o marco regulatório do uso do solo e a política pública de desenvolvimento urbano. Por isso é um equívoco ainda maior achar que a prefeitura faz caixa vendendo seus ativos, seus terrenos.
Não!! A prefeitura faz caixa, saudável, fazendo política de desenvolvimento urbano e valorizando seus terrenos (e os terrenos privados vizinhos). Aí sim ela pode negociá-los com vantagens para o interesse público.
De outro modo, ela estará sempre perdendo pois nunca terá utilizado o potencial máximo de valor daquela terra, já que é ela quem escreve as regras, o que sempre afetará, a menor, o preço que poderia ter sido auferido.
Entre vários outros, estes são motivos de sobra para demonstrar que a simples permuta de áreas entre a prefeitura e a iniciativa privada tende a ser lesiva aos cofres públicos se não for precedida de plano e projeto.
Projeto real, detalhado, com números validados e contorno legal aprovado. Não adianta fazer listinha de programas funcionais óbvios, uma creche, um auditório, um centrinho de múltiplo uso para a moçadinha aprender violão, três escritórios, garagem…
É preciso projeto completo, com sua inserção urbana e a explicitação de sua capacidade transformadora e construtora da cidade de amanhã.
Por isso os caminhos que estão sendo trilhados no processo de desestatização em marcha, em especial no que diz respeito a terrenos públicos são preocupantes, em especial nas áreas lindeiras às marginais.
Boas notícias como a conquista do campo de Marte, o NESP ou o acordo do Parque Augusta podem rapidamente virar um pesadelo diante do desperdício de recursos públicos que podem significar e dos problemas que deixam de solucionar (sem falar nos que podem criar).
Vimos isso recentemente no Bairronovo, natimorto e trocado por uma simples operação imobiliária e, em seguida, na mesma região, na tentativa de leilão da água branca, fracassada e em parte comprometida exatamente pela simples operação imobiliária anterior. Todos perderam. Temos também bons exemplos. A PPP da antiga rodoviária. Um exemplo a ser estudado, aperfeiçoado e ampliado.
Não custaria nada, ao contrário seria o investimento mais rentável do momento, a prefeitura investir os próximos doze meses em projetos de alta qualidade e abrangência – e ela tem quem faça, a cidade tem quem faça, o Brasil e o mundo têm quem faça – para depois colocar as áreas à venda, em permuta, em comodato, concessão, etc, etc, etc…
Por estes motivos, minha sugestão é que a prefeitura não troque a área do Parque Augusta pela área de Pinheiros, ainda mais por um pedacinho… Marta já fez esta bobagem. Basta.
Ao contrário, que a prefeitura faça um projeto de desenvolvimento Urbano para aquela area, um PIU para a área toda) e então coloque as partes em leilão. Com parte do apurado poderá pagar, com folga e troco, a última parcela do Parque Augusta.
Que poderá, então, orgulhoso, ostentar este nome.
Valter Caldana
