Valter, já tentou modelar quantos terrenos?
Chegou a quais conclusões?
Estou curioso.
Abraço grande.
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Um querido amigo, dos mais importantes arquitetos de São Paulo, me fez esta pergunta fundamental para o debate da pretendida alteração do Plano Diretor pela gestão do prefeito Dória. Pergunta simples e profunda exige uma resposta mais ampla e fundamentada. Aí vai…
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Salve!! Pouca gente entende deste assunto mais do que você, por isso envio aqui algumas mal traçadas linhas 
Modelamos vários e chegamos a números impraticáveis sem a utilização dos instrumentos de redução da outorga (ok, o que faz parte da política de incentivo ao uso dos instrumentos) e a números ainda muito muito difíceis de colocar em prática mesmo após o uso dos instrumentos mais óbvios.
Na verdade, o que estamos percebendo é que, como se esperava, haverá a necessidade de incorporar novas técnicas, novas tecnologias, novos sistemas construtivos e, sobretudo, novos programas nos produtos a serem lançados. E que estes sejam valorizados por todos, empreendedores e poder público. Aliás, esta é a função da outorga.
Haverá a necessidade de se encontrar e se criar novos nichos de mercado, novos modelos de negócio. Como você bem sabe, chegou a hora de abolir a máxima “lanço hoje o que vendeu ontem”…
Percebemos, portanto, que há aí uma oportunidade única para nós (arquitetos) nos reposicionarmos na cadeia produtiva e valorizarmos, finalmente, o projeto. Nossa contribuição (arquitetos) para o futuro da cidade é fundamental neste momento.
O PDE (muito mais que o zoneamento, que já é mais do mesmo…) ao mudar a matriz de construção do tecido urbano, cria esta oportunidade de reinvenção do programa e exige novos e melhores projetos. Insisto, veja a Cardeal, veja a Consolação…
Veja a esquina da Caio Prado com a Augusta… temos ali, só na diagonal de ouro, um vgv próximo de dois bilhões de reais (ou mais) somando os dois empreendimentos… com esta grana, aquela poderia ser a mais bela esquina da cidade, um paradigma de arquitetura e urbanismo paulistano do século XXI…
Mas, voltando à alteração do Plano: O PDE não pode ser um túmulo, onde entramos e não saímos mais, mas também não pode ser a casa da mãe joana…
Mesmo considerada uma certa dificuldade no aproveitamento da oportunidade de fazer P&D e superar limitações do século passado, dificuldade esta agravada pela crise econômica, o que resta é uma tabela de cobrança da outorga muito alta, absurdamente alta… Sim! Ok!
Ocorre que este é um problema pontual que pode e deve ser resolvido com legislação complementar, de prazo limitado e com compensação na outra ponta. E não com a abertura da porteira para a alteração e o retrocesso em outros tantos instrumentos (ainda tímidos se comparados a outras cidades de nosso porte espalhadas pleo mundo) da maior importância para a alteração do atual modelo de desenvolvimento urbano que está, insisto, em colapso. A própria outorga, a cota de solidariedade, a cota ambiental, os modelos de densificação, o DOT, vagas de garagem, a proteção aos miolos de bairro…
Não há a necessidade de se alterar o plano diretor para corrigir a tabela da outorga. Pode-se criar um tablita de descontos conjunturais como política de criação de emprego, pode-se criar novos instrumentos de abatimento.
Que tal dar desconto para quem não colocar grade e compartilhar o recuo frontal? Que tal dar descontos para quem fizer convênios e criar editais com a FAPESP para financiar pesquisa e desenvolvimento na cadeia produtiva? Ou para projetos de renaturalização de córregos ou para quem enterrar a fiação na quadra…
Que tal dar descontos para quem fizer projetos de reurbanização do entorno ou descontos ainda maiores para empreendimentos que sejam feitos simultaneamente em uma quadra ou pequeno conjunto de quadras e que se comprometam, juntos, a fazer a reurbanização do entorno, com processos participativos, ouvindo os vizinhos…
Que tal dar desconto para quem apresentar soluções projetuais que privilegiem novos modelos de negócio, aumento da produtividade, inovações tecnológicas, a ampliação do mercado, a qualificação do espaço público e a elevação da qualidade de vida na cidade?
Por fim, lembro que falta uma escala fundamental no marco regulatório, que são os planos de bairro, ainda sequer iniciados. Eu mesmo tenho proposto na CMPU que sejam dois instrumentos, em duas escalas: os panos de bairro e os projetos locais (acrescido do que chamo de PIU Cidadão)…
Ou seja, são instrumentos e Leis complementares que precisam ser inicados imediatamente pois avançam, não retrocedem nem alteram o PDE e o (fraquíssimo) zoneamento, e possibilitam a correção de distorções do plano e do próprio zoneamento na escala do empreendimento, na escala do cidadão, onde se pode ver o que se está falando, desenhando e construindo.
Caro, neste momento, acredito eu, nós arquiteto e urbanistas estamos em cheque. Nunca a sociedade esteve tão propensa a nos escutar. Temos realmente o que falar?
Um abraço,
Valter
