“Hoje a demolição seria uma atitude sem respaldo de investimento. São circunstâncias distintas. É preciso guardar as proporções e os tamanhos dos problemas“, disse Doria.
Prefeito, consulte seus técnicos e consulte os técnicos da prefeitura (ainda que o senhor não governe para especialistas). Verá que é o contrário.
Não obstante, vai aqui uma conta não técnica, passível de muitas contestações, mas didática, de fácil compreensão. Bem de balcão de padaria, que são, em geral, as contas mais confiáveis.
Farei aproximações para facilitar os cálculos. Mas farei sempre para menos, conservadoras, para não parecer indução de resultado. (vixe, isso não é papo de balcão de padaria… )
Ok… farei as contas sempre “por baixo”.
O minhocão mede 3.000 m. Ele estraga uns 500 m de chão de cada lado = 1.000m
Ele estraga, portanto, 3.000.000 m² de chão.
Vamos descontar as áreas públicas, praças e etc – que o minhocão desarticula e impede que sejam usufruídas adequadamente pela população local e da cidade – e vamos descontar o sistema viário – ruas e avenidas.. isto equivale a mais ou menos 25% da área = 750.000m². Sobram 2.250.000 m² de chão.
Vamos considerar que se transformariam em obra nova – terrenos vazios e edifícios demolidos e reconstruídos (como no caso do Ca d´Oro e tantos outros na cidade) uns 33%, pouco menos de um terço da área, ou seja 1.000.000 m².
Naquela região se pode construir 4 vezes a área de chão, então se pode construir 4 x 1.000.000 = 4.000.000 m².
Na verdade estas 4 vezes é a área computável, pois a área total (computável + não computável) chega a 6 vezes a área de chão, ou seja 6 x 1.000.000 = 6.000.000 m²
(depois tente entender esta porta aberta para perdas e mal feitos que é a distinção entre área computável e área não computável).
O custo médio da construção de médio/alto padrão, segundo a pini, (tcpoweb.pini.com.br/IndiceCustoSel.aspx) “por baixo” é de R$ 1.500,00 por m² construído. Isto significa R$1.500,00 x 6.000.000m² = R$ 9.000.000.000,00 (nove bilhões de reais) de movimentação com obra, sendo, por baixo, metade para mdo e metade para material.
Como a alíquota de imposto cobrado por estas obras no município é de 5% sobre a mão de obra, a prefeitura terá uma arrecadação de 5 x R$ 4.500.000.000,00 / 100 = R$225.000.000,00 (duzentos e vinte e cinco milhões de reais), fora toda a movimentação da economia, criação de empregos e fomento à indústria e ao comércio… Este será nosso valor A.
Continuando, considerando, por baixo, o valor de venda de imóveis na região a R$ 6.000,00 o m², o VGV para os 6.000.000 de m² a serem construídos é de R$ 36.000.000.000 (trinta e seis bilhões de reais).
A alíquota do ITBI em São Paulo é de 3%, porém ela tem limite máximo de valor e descontos para habitações de interesse social, mercado popular e primeira compra, que deverão ser frequentes na região.
Assim vamos por na conta uma alíquota de apenas 1% para compensar estas exceções. Isto gerará de arrecadação para a prefeitura de 1 x 36.000.000.000,00 / 100 =
R$ 360.000.000,00 (trezentos e sessenta milhões de reais) Será nosso valor B.
Continuando, hoje a prefeitura arrecada IPTU sobre 1.000.000 de m² e passará a arrecadar sobre 6.000.000 m² mas não vou colocar na conta por não ter os dados aqui comigo. Será nosso valor C = a verificar
Há também o valor da outorga onerosa a ser cobrada pela prefeitura, que estimaremos em R$ 600,00 (10% do valor de venda, o que é uma pechincha perto do absurdo da tabela atual) que se aplica sobre 4.000.000 m² (potencial computável) – 1.000.000 m² (área do terreno), = 3.000.000 m².
Assim, a prefeitura, em liquidação, poderá obter o valor de 3.000.000 m² x R$ 600,00 = R$1.800.000.000,00 (hum bilhão e oitocentos milhões de reais), que será o Valor D.
Bem, agora voltemos aos outros m² que não são de chão livre ou de edifícios demolidos para serem reconstruídos.
Ficaram sobrando lá atrás 3.000.000 m² (área estragada pelo minhocão) – 750.000 m² (viário e áreas verdes públicas) – 1.000.000 m² (obras novas) = 1.250.000 m² passíveis de investimentos de melhoria, reforma ou “retrofit”.
De novo por baixo, vamos admitir um coeficiente de aproveitamento médio na região como um todo da ordem de 3 vezes o chão (lembrar que há prédios que chegam a 12, 15 vezes ou mais, mas também há muitos galpões e sobrados que não passam de 2 vezes a área do terreno)… Isto quer dizer que estamos falando de 3 x 1.250.000,00 m² = 3.750.000 m² de área potencialmente a reformar. Vamos arredondar, para facilitar as contas, para 3.600.000 m²
Indo ainda mais por baixo, vamos supor apenas um terço desta área sendo objeto deste tipo de operação já que há áreas tombadas na região, muitas áreas envoltórias… e vamos incluir, para facilitar ainda mais a conta, as operações de compra e venda (inclui a gentrificação, de que falarei no final).
Temos então 1.200.000 m² de reforma e retrofit e compra e venda.
Retomando. Obra de reforma a R$1.000,00 por m², ou seja R$1.000,00 por m² x 1.200.000 m² = R$1.200.000.000,00 (um bilhão e duzentos milhões de Reais) 50% mão de obra R$600.000.000,00 x 5% de imposto = R$ 30.000.000,00 de arrecadação para a prefeitura. Valor E
E, nas operações de compra e venda, vamos considerar um valor de R$4.000,00 por m² (liquidação, não perca!) teremos R$4.800.000,00 (quatro bilhões e oitocentos milhões de reais) à mesma alíquota subestimada de 1% teremos R$ 48.000,00 de arrecadação, valor F.
Neste caso há um aumento discreto de arrecadação de IPTU mas não será computado. Valor G
Assim sendo, temos como potencial fortemente subestimado de arrecadação direta (sem contar os ganhos e benefícios indiretos) pela prefeitura, excluindo-se o aumento de arrecadação de IPTU da ordem de:
Valores
A = R$ 225.000.000,00 ISS
B = R$ 360.000.000,00 ITBI
C = R$ a verificar IPTU
D = R$ 1.800.000.000,00 Outorga
E = R$ 30.000.000,00 ISS
F = R$ 48.000.000,00 ITBI
G = R$ a verificar IPTU
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TOTAL R$ 2.463.000.000,00
(dois bilhões e quatrocentos e sessenta e três milhões de reais) de arrecadação para a prefeitura de São Paulo. Se for uma operação de 15 anos, arrecadação média anual de R$ 164.200.00 ou mensal de R$13.683.000. Observar que na verdade trata-se de uma arrecadação que deve obedecer a uma curva de Gauss.
Se deste valor forem utilizados nestes 15 anos 1/3 (R$ 821.000.000,00) para a demolição (da ordem de R$100.000.000 sem falar no reaproveitamento dos resíduos) + implantação do parque verde Anhangabau/Lapa e do VLT, ainda assim a prefeitura teria líquido R$ 1.642.000,00 para investimento na área e outros pontos da cidade em políticas habitacionais, educacionais, de saúde e de segurança.
Quanto à gentrificação, lembro sempre que esta é inexorável em grandes projetos urbanos mas não é inevitável! Caberá ao projeto lançar mão de uma série de instrumentos já existentes, como cota parte, cota ambiental, cota de solidariedade, entre outros, para mitigar os efeitos deste que é o pior efeito colateral do desenvolvimento urbano nas nossas cidades.
Por fim… Por que estas mesmas contas não poderiam ser feitas com o Parque Minhocão?
Por um motivo simples: o parque resolve (?) o problema sobre o minhocão, para uma parcela ínfima da população, sem resolver um metro quadrado sequer dos 3.000.000 de m² que o minhocão estraga no chão. O problema do minhocão, mais uma vez, não é sobre, é sob.
Valter Caldana
