Constituinte Já, cada vez mais.

Posted on 17 de abril de 2017 by valter

Quanto à Constituinte, vamos lá, de novo:

Com este sistema vigente, sobretudo em função da estrutura partidária e do pacto federativo que concentra a arrecadação e a distribuição de recursos orçamentários será impossível termos uma eleição plena de legitimidade.

Por outro lado, não temos como fazer todas as reformas necessárias preliminarmente justamente com estes que têm origem viciada pelo sistema corrompido, nesta ou em qualquer outra legislatura…

Veja os exemplos recentes, apenas três deles:

Transformaram três reformas fundamentais em verdadeiros atentados lesa pátria: pec do fim do mundo, previdência e reforma política.

Numa, só se atém a questões de caixa e fluxo, noutra, nem preciso dizer, não passam nem perto do fundamental (novas origens e novos destinos dos recursos) e na terceira um senhor bem humorado propõe voto em lista fechada…

Para complicar, os três poderes estão absolutamente fora do eixo de suas atribuições históricas e filosóficas, sobrevivendo à base de interpretações cada vez mais fantasiosas da Constituição vigente para tornar tudo sempre “legal e constitucional”. Sim, mas boa parte do que se faz hoje é imoral!!

Das relações temer gilmar às nomeações do alexandre, do renan peitando o supremo – ainda bem? – ao ministério de improbos… enfim. O que se vê são apenas manobras de sobrevivência, de ganhar tempo à espera de uma cura milagrosa (o acordão, de novo, como sempre) para as chagas purulentas e os males mortais. Parece que desta vez está mais difícil…

O ódio que o PT despertou naqueles que ele traiu serviu de combustível para a queimada destinada a incinerá-lo. Incinerado aquele, no entanto, parece que os ventos mudaram e a chama agora ameaça engolir o ateador, flagrado nu no meio da plantação. Este é um acidente extremamente comum no campo, na cultura canavieira… por isso o ateador tem que ser um cara muito qualificado. Vários morrem por safra.

Bem, somado isto tudo e mais um pouco, no meu entender a hora é de dialogar com o povo, diretamente, propor e selar um novo pacto, pois o diálogo com estes aí vai acabar se dando via baioneta calada…

Valter Caldana

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Números, “prá” que te quero. Abaixo o minhoção!

Posted on 16 de abril de 2017 by valter

“Hoje a demolição seria uma atitude sem respaldo de investimento. São circunstâncias distintas. É preciso guardar as proporções e os tamanhos dos problemas“, disse Doria.

Prefeito, consulte seus técnicos e consulte os técnicos da prefeitura (ainda que o senhor não governe para especialistas). Verá que é o contrário.

Não obstante, vai aqui uma conta não técnica, passível de muitas contestações, mas didática, de fácil compreensão. Bem de balcão de padaria, que são, em geral, as contas mais confiáveis.

Farei aproximações para facilitar os cálculos. Mas farei sempre para menos, conservadoras, para não parecer indução de resultado. (vixe, isso não é papo de balcão de padaria… )

Ok… farei as contas sempre “por baixo”.

O minhocão mede 3.000 m. Ele estraga uns 500 m de chão de cada lado = 1.000m
Ele estraga, portanto, 3.000.000 m² de chão.

Vamos descontar as áreas públicas, praças e etc – que o minhocão desarticula e impede que sejam usufruídas adequadamente pela população local e da cidade – e vamos descontar o sistema viário – ruas e avenidas.. isto equivale a mais ou menos 25% da área = 750.000m². Sobram 2.250.000 m² de chão.

Vamos considerar que se transformariam em obra nova – terrenos vazios e edifícios demolidos e reconstruídos (como no caso do Ca d´Oro e tantos outros na cidade) uns 33%, pouco menos de um terço da área, ou seja 1.000.000 m².

Naquela região se pode construir 4 vezes a área de chão, então se pode construir 4 x 1.000.000 = 4.000.000 m².

Na verdade estas 4 vezes é a área computável, pois a área total (computável + não computável) chega a 6 vezes a área de chão, ou seja 6 x 1.000.000 = 6.000.000 m²
(depois tente entender esta porta aberta para perdas e mal feitos que é a distinção entre área computável e área não computável).

O custo médio da construção de médio/alto padrão, segundo a pini, (tcpoweb.pini.com.br/IndiceCustoSel.aspx) “por baixo” é de R$ 1.500,00 por m² construído. Isto significa R$1.500,00 x 6.000.000m² = R$ 9.000.000.000,00 (nove bilhões de reais) de movimentação com obra, sendo, por baixo, metade para mdo e metade para material.

Como a alíquota de imposto cobrado por estas obras no município é de 5% sobre a mão de obra, a prefeitura terá uma arrecadação de 5 x R$ 4.500.000.000,00 / 100 = R$225.000.000,00 (duzentos e vinte e cinco milhões de reais), fora toda a movimentação da economia, criação de empregos e fomento à indústria e ao comércio… Este será nosso valor A.

Continuando, considerando, por baixo, o valor de venda de imóveis na região a R$ 6.000,00 o m², o VGV para os 6.000.000 de m² a serem construídos é de R$ 36.000.000.000 (trinta e seis bilhões de reais).
A alíquota do ITBI em São Paulo é de 3%, porém ela tem limite máximo de valor e descontos para habitações de interesse social, mercado popular e primeira compra, que deverão ser frequentes na região.
Assim vamos por na conta uma alíquota de apenas 1% para compensar estas exceções. Isto gerará de arrecadação para a prefeitura de 1 x 36.000.000.000,00 / 100 =
R$ 360.000.000,00 (trezentos e sessenta milhões de reais) Será nosso valor B.
Continuando, hoje a prefeitura arrecada IPTU sobre 1.000.000 de m² e passará a arrecadar sobre 6.000.000 m² mas não vou colocar na conta por não ter os dados aqui comigo. Será nosso valor C = a verificar
Há também o valor da outorga onerosa a ser cobrada pela prefeitura, que estimaremos em R$ 600,00 (10% do valor de venda, o que é uma pechincha perto do absurdo da tabela atual) que se aplica sobre 4.000.000 m² (potencial computável) – 1.000.000 m² (área do terreno), = 3.000.000 m².
Assim, a prefeitura, em liquidação, poderá obter o valor de 3.000.000 m² x R$ 600,00 = R$1.800.000.000,00 (hum bilhão e oitocentos milhões de reais), que será o Valor D.
Bem, agora voltemos aos outros m² que não são de chão livre ou de edifícios demolidos para serem reconstruídos.
Ficaram sobrando lá atrás 3.000.000 m² (área estragada pelo minhocão) – 750.000 m² (viário e áreas verdes públicas) – 1.000.000 m² (obras novas) = 1.250.000 m² passíveis de investimentos de melhoria, reforma ou “retrofit”.
De novo por baixo, vamos admitir um coeficiente de aproveitamento médio na região como um todo da ordem de 3 vezes o chão (lembrar que há prédios que chegam a 12, 15 vezes ou mais, mas também há muitos galpões e sobrados que não passam de 2 vezes a área do terreno)… Isto quer dizer que estamos falando de 3 x 1.250.000,00 m² = 3.750.000 m² de área potencialmente a reformar. Vamos arredondar, para facilitar as contas, para 3.600.000 m²
Indo ainda mais por baixo, vamos supor apenas um terço desta área sendo objeto deste tipo de operação já que há áreas tombadas na região, muitas áreas envoltórias… e vamos incluir, para facilitar ainda mais a conta, as operações de compra e venda (inclui a gentrificação, de que falarei no final).
Temos então 1.200.000 m² de reforma e retrofit e compra e venda.
Retomando. Obra de reforma a R$1.000,00 por m², ou seja R$1.000,00 por m² x 1.200.000 m² = R$1.200.000.000,00 (um bilhão e duzentos milhões de Reais) 50% mão de obra R$600.000.000,00 x 5% de imposto = R$ 30.000.000,00 de arrecadação para a prefeitura. Valor E
E, nas operações de compra e venda, vamos considerar um valor de R$4.000,00 por m² (liquidação, não perca!) teremos R$4.800.000,00 (quatro bilhões e oitocentos milhões de reais) à mesma alíquota subestimada de 1% teremos R$ 48.000,00 de arrecadação, valor F.
Neste caso há um aumento discreto de arrecadação de IPTU mas não será computado. Valor G
Assim sendo, temos como potencial fortemente subestimado de arrecadação direta (sem contar os ganhos e benefícios indiretos) pela prefeitura, excluindo-se o aumento de arrecadação de IPTU da ordem de:
Valores
A = R$ 225.000.000,00 ISS
B = R$ 360.000.000,00 ITBI
C = R$ a verificar IPTU
D = R$ 1.800.000.000,00 Outorga
E = R$ 30.000.000,00 ISS
F = R$ 48.000.000,00 ITBI
G = R$ a verificar IPTU
´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´´
TOTAL R$ 2.463.000.000,00
(dois bilhões e quatrocentos e sessenta e três milhões de reais) de arrecadação para a prefeitura de São Paulo. Se for uma operação de 15 anos, arrecadação média anual de R$ 164.200.00 ou mensal de R$13.683.000. Observar que na verdade trata-se de uma arrecadação que deve obedecer a uma curva de Gauss.

Se deste valor forem utilizados nestes 15 anos 1/3 (R$ 821.000.000,00) para a demolição (da ordem de R$100.000.000 sem falar no reaproveitamento dos resíduos) + implantação do parque verde Anhangabau/Lapa e do VLT, ainda assim a prefeitura teria líquido R$ 1.642.000,00 para investimento na área e outros pontos da cidade em políticas habitacionais, educacionais, de saúde e de segurança.
Quanto à gentrificação, lembro sempre que esta é inexorável em grandes projetos urbanos mas não é inevitável! Caberá ao projeto lançar mão de uma série de instrumentos já existentes, como cota parte, cota ambiental, cota de solidariedade, entre outros, para mitigar os efeitos deste que é o pior efeito colateral do desenvolvimento urbano nas nossas cidades.
Por fim… Por que estas mesmas contas não poderiam ser feitas com o Parque Minhocão?
Por um motivo simples: o parque resolve (?) o problema sobre o minhocão, para uma parcela ínfima da população, sem resolver um metro quadrado sequer dos 3.000.000 de m² que o minhocão estraga no chão. O problema do minhocão, mais uma vez, não é sobre, é sob.
Valter Caldana

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Chama o povo, meu povo!!!

Posted on 15 de abril de 2017 by valter

Uma Constituinte agora “Equivaleria a aproveitar o momento radicalmente antipolítico em que nos encontramos para demolir os avanços do período mais aberto da história do país. Uma constituinte neste momento revogaria os objetivos maiores de “construir uma sociedade livre, justa e solidária” e de “erradicar a pobreza (…) e reduzir as desigualdades sociais” (Artigo 3º) que presidem a atual Carta.” André Singer (leia aqui)

Se o Brasil e os brasileiros não conseguirmos superar raciocínios binários e silogismos primários, das duas uma: ou vamos logo para a guerra civil e economizamos uns anos de amargura ou vamos terceirizar o governo e fazer uma concorrência internacional para ver quem assume a bagaça (vai ter um monte de concorrentes, certamente)…

Como não sou a favor nem de uma nem de outra, vejamos alguns silogismos ou algumas verdades que não se sustentam:

. Todos os que foram contra o impeachment de Dilma são petistas ou, pior, são a favor da corrupção petista por que sabiam quem estava lá…
. Os que foram a favor do impeachment são tucano/peemedebistas ou, pior, a favor da corrupção praticada por eles, por que sabiam quem assumiria…
. Todo artista que teve projetos aprovados pela Lei Rouanet é petista…

Enfim, coisas assim. Por isso me parece ir na mesma linha achar que convocar uma Constituinte soberana e extra congressual é atentar contra conquistas civilizatórias, sociais, econômicas e culturais históricas…

Ao contrário, estranho me parece achar que a atual legislatura ou qualquer outra que venha a ser eleita, assim como os integrantes do executivo nos vários níveis de governos atuais ou eleitos num futuro próximo estejam interessados ou tenham condições de transformar radicalmente um sistema político que os elege e os mantém, um pacto federativo que viabiliza a centralização administrativa e induz ao tráfico de influência que pauta suas atuações ou uma reforma tributária que acabe com os privilégios dos setores ou das corporações que os financiam…

Sem falar no fato de que a operação desmonte destas conquistas históricas já está em andamento, célere, e não há no horizonte nenhuma força que consiga barrá-la.
Nenhuma? Opa! Há uma sim. O povo!

Valter Caldana

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Paulisterra, ou espaçobras?

Posted on 15 de abril de 2017 by valter

Câmara aprova em primeira votação empresa de privatização

Alguns alunos e algumas pessoas com quem já debati o tema publicamente já me ouviram dizer que acho imprescindível que o poder público e as prefeituras em especial possam ter um banco de ativos reais que funcione, inclusive, como estoque regulador e que possa ter agilidade para usar movimentar este estoque/banco (comprar, alugar e vender) com mais agilidade.

Defendo esta tese por considerar que é uma maneira legítima e eficiente da prefeitura (do poder público de modo geral) usar o seu poder de compra para ser um agente mais efetivo na composição do valor e do preço da terra urbana (e, depois do último PDE, também rural).

Recentemente num debate na câmara sobre novos instrumentos de gestão urbana um colega da platéia entendeu esta minha colocação como sendo a sugestão de uma “espaçobras” ou uma “paulisterra” e saiu logo dizendo que seria mais um cabide de empregos!

Outro pegou no meu pé dizendo que isso era um absurdo pois a Prefeitura não era uma imobiliária e assim ela estaria fazendo intervenção estatal na liberdade do mercado.

Respondi ao primeiro dizendo que o banco de terras poderia ser feito com o remanejamento de funcionários e departamentos de outros setores da prefeitura.

E ao segundo expliquei que a prefeitura já trabalha com ativos e estoques e já interfere na “liberdade do mercado”, só que são ativos virtuais – coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, tombamentos e suas decorrências e mais recentemente estoque para compra e pagamento de outorga – além da contribuição de melhoria, alíquota de iptu e itbi, isto sem falar da materialização de políticas públicas como a localização de infra estrutura, transporte, saúde, educação… e que o que eu defendia era apenas que estes estoques pudessem ser também reais.

Toda esta ladainha para dizer que, portanto, não posso dizer que não considero um avanço neste sentido a criação destas empresas… mas por outro lado, me preocupa o papel, o objeto e o objetivo social delas…

Sempre imaginei que isto seria feito a partir de um retorno da SP Urbanismo ás suas origens, já que lá está a memória do valor da terra na cidade e uma vez que a EMURB surgiu lááá em 1971 (informação para quem acha que este assunto é novo na cidade) exatamente para cumprir este papel e poder participar das operações urbanas que projetava também como promotora, seguindo o modelo francês das ZAC que lhe deu origem quando da construção da linha norte-sul do metrô…

Me preocupa o gostinho de liquidação Mappin que está sendo dado a este programa de desestatização. É alarmante. O vídeo que foi levado para as arábias não era horroroso, era pior, era uma ofensa a qualquer paulistano de nascimento ou adoção… era uma peça de terror. Esta pressa do prefeito por vezes já se torna cansativa, espero que não se torne irresponsável e perdulária.

Falei tudo o que falei lá acima (e acho que poucos lerão até aqui pois o assunto é árido) para que fique claro que não sou contra a prefeitura vender, alugar e comprar. Ao contrário, defendo esta ideia há anos.

Mas que isso tem que ser feito com espírito público, por uma empresa pública e com planejamento e como instrumento de composição de valor e preço das terras da cidade.

Como sempre digo, qualquer dono de boteco sabe que pinga se vende em dose. E que terra não se vende, se compra. Mas que se for vender, que seja por metro e não por alqueire!

Vereador propõe quarentena para diretores da nova empresa.

Para encerrar, parabéns vereador José Police Neto. Só acho que os prazos estão brandos. O senhor é jovem… Lhe asseguro que 180 dias e três anos passam num piscar de olhos, risos. Pode aumentar bem isso aí!!!! 

Valter Caldana

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Mais espetáculo…

Posted on 13 de abril de 2017 by valter

Fui perguntado por meu amigo Rodrigo se um concurso internacional não seria mais eficiente e apropriado do que a contratação de Jaime Lerner para desenvolver um projeto para o centro de São Paulo.

A resposta só poderia ser: Indiscutivelmente!!

Mesmo com todo o respeito e admiração profissional que Jaime Lerner possa despertar, se não sairmos da concha o que vai acontecer é que, simplesmente, nunca sairemos da concha!

Um concurso internacional seria muito mais eficiente sobretudo se for realizado em duas fases, com discussão ampla antes e no intervalo de preparação das propostas. Tudo com agilidade, porém sem muita pressa. Afinal, acelerar, já nos ensinou o grande filósofo das estradas da vida Emerson Fittipaldi, não é ter pressa…

Aliás, esta mesma ideia vale para algumas outras áreas da cidade. Mas, é o que tenho dito, os agentes de mercado andam meio dorminhocos e achando que tudo o que não é tijolo baiano é sonho…

Há um tempo atrás a FSP realizou uma reportagem sobre possibilidades de projeto para o terreno do Des Oiseaux e me chamou para apresentar um projeto (uma hipótese de…)

Preferi não fazer e disse que ali, no que tenho chamado de diagonal de ouro, a esquina da Rua Caio Prado com a Rua Augusta, se somarmos o que se investia naquele momento no novo Ca d´Oro (um hotel cinco estrelas tradicional de grande porte que foi completamente demolido e reconstruído maior, mais moderno e mais complexo) com o que se vai investir no empreendimento Parque Augusta daria para realizar um lindíssimo concurso fechado de arquitetura com alguns dos maiores escritórios do mundo e alguns brasileiros. E que esta era a minha sugestão, ou o meu “projeto”…

Rápido, fácil, eficiente… usado no mundo todo. Teríamos ali, certamente, não um enrosco cultural, político e judicial mas uma solução e uma lugar interessantíssimo na cidade. Não fui publicado, e perdi a chance de ficar rico e famoso… ;-)

Por fim, só para lembrar, neste caso da cracolândia, já houve um concurso, com um vencedor de porte, por cujo projeto, bom apesar das duas falhas estruturais*, a prefeitura pagou bem. e o mesmo deveria ser retomado, avançado, corrigido em suas falhas e implementado. Já perdemos muito tempo, tempo demais.

E, ainda mais próximo no tempo, a prefeitura (de Haddad) já seguiu este mesmo caminho da espetacularização quando foi atrás de investir em projeto de outra estrela internacional, neste caso Jan Gehl, para o Anhangabau (leia aqui).

Como era de se esperar, deu no que deu. Em nada.

Valter Caldana

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* As falha a que me refiro são: não ter utilizado metodologias participativas, tão comuns e atuais, e jogar todas as fichas na proposta de concessão urbanística, tão claramente inviável.

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